從Google、蘋(píng)果，到京東、騰訊，近幾年一些創(chuàng)新的總部大樓一直在刷屏。隨著互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)為代表的新型行業(yè)崛起，以及各種新型辦公產(chǎn)品陸續(xù)面試，大家對(duì)辦公和寫(xiě)字樓的需求也在產(chǎn)生很多變化。例如，相較于以前更看重高度，追求摩天大樓，現(xiàn)在很多企業(yè)反而更在意生態(tài)、科技、智慧這些軟性指標(biāo)。
之前作者和華潤(rùn)交流，他們也認(rèn)為，寫(xiě)字樓客戶的需求結(jié)構(gòu)正發(fā)生著深刻變化：
● 購(gòu)買寫(xiě)字樓的業(yè)主，開(kāi)始更加關(guān)注資產(chǎn)的保值增值；而二手辦公的價(jià)值，物業(yè)運(yùn)營(yíng)是決定性的一環(huán)，所以物業(yè)成為重要的客戶敏感點(diǎn)。
● 之前租賃客戶的行業(yè)，主要是金融和專業(yè)服務(wù)，現(xiàn)在則增加了科技、文化、教育與醫(yī)療行業(yè)，新的客戶群更重視增值服務(wù)和定制化的服務(wù)；
● 千禧一代成為辦公主力用戶，開(kāi)始提出空間復(fù)合、服務(wù)多樣和科技智能的新要求。
尤其是現(xiàn)在各大城市寫(xiě)字樓空置率較高，不論是自持還是銷售的辦公物業(yè)，做定位的時(shí)候，都要關(guān)注客戶需求的微妙變化。而各大公司的總部基地，則是完全為自家企業(yè)量身定做的，代表了客戶需求的極致體現(xiàn)。今天跟大家一起來(lái)看一看這些創(chuàng)新的辦公產(chǎn)品，都代表了哪些新趨勢(shì)。
01
空間要靈活
通過(guò)技術(shù)手段提升實(shí)用率
1、空間功能更多元
騰訊的新總部大樓濱海大廈，明源君個(gè)人非常喜歡。不僅設(shè)計(jì)感很強(qiáng)，而且沒(méi)有因?yàn)樵O(shè)計(jì)而犧牲功能，這是非常難得的。
整個(gè)辦公大樓分成南塔樓和北塔樓，被3條“腰帶”連接在一起，一方面，是設(shè)計(jì)理念，象征著因特網(wǎng)各個(gè)遙遠(yuǎn)角落的連通；另一方面，兩棟樓的空間被完全打通，將分別在兩棟樓的騰訊員工，以高效的方式連接在一起，不管是開(kāi)會(huì)，還是聚會(huì)都更加便捷。
作為通道的同時(shí)，三條腰帶又是三種不同的工作生活空間，3-5層為“文化連接層”，設(shè)有餐廳、多功能廳等； 21到25層為“健康連接層”，設(shè)有外部會(huì)議室和各種健身場(chǎng)館；35到37層為“知識(shí)連接層”，設(shè)有內(nèi)部會(huì)議室、演播室。
2、標(biāo)準(zhǔn)層空間使用更靈活
下面這張圖是華潤(rùn)前海大廈的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層，你發(fā)現(xiàn)它有什么特點(diǎn)了嗎？
十字核心筒設(shè)計(jì)，有多達(dá)四面企業(yè)形象展示墻。承重柱緊貼幕墻，創(chuàng)造出幾乎無(wú)柱的室內(nèi)空間。也就是說(shuō)，整個(gè)室內(nèi)接近空無(wú)一物，客戶想怎么布置就怎么布置，平面使用效率和靈活性非常之高。
而華潤(rùn)最新的總部大廈“春筍”，更加極致，采用密柱框架-核心筒結(jié)構(gòu)體系，從內(nèi)部看上去完全沒(méi)有承重柱，原來(lái)常規(guī)超高層建筑結(jié)構(gòu)里的巨型柱，變成了幾十根更細(xì)、更密集的細(xì)柱，在樓梯四周分布。
所以，室內(nèi)空間完全是一個(gè)整體，可以任意分割使用。而且可以減少由于柱艱巨帶來(lái)的，對(duì)采光和景觀的影響，景觀面的占用也更加自由。而且，鋼筋混凝土核心筒的頂模施工及鋼結(jié)構(gòu)外筒的整片吊裝，還大大縮短了施工周期。這種新技術(shù)可以說(shuō)是非常6~
02
注重綠色環(huán)保節(jié)能
是國(guó)內(nèi)外辦公產(chǎn)品的大趨勢(shì)
大型高層建筑，一般體量大、跨度大、空間大、能耗高，對(duì)后備電力系統(tǒng)的可靠性、安全性、高可用性要求都很高，所以綠色節(jié)能也成為辦公大樓電力系統(tǒng)的發(fā)展趨勢(shì)。
之前跟大家分享過(guò)的蘋(píng)果總部，園區(qū)的設(shè)計(jì)也貫徹了綠色環(huán)保的概念。比如電力主要來(lái)自太陽(yáng)能發(fā)電，生活用水可以循環(huán)使用，盡量采用自然通風(fēng)，可以做到9個(gè)月都不用開(kāi)空調(diào)。
很多外企在入駐辦公大樓的時(shí)候，都會(huì)非常在意綠色環(huán)保的指標(biāo)。目前國(guó)內(nèi)大量的辦公產(chǎn)品，也開(kāi)始形成這樣的趨勢(shì)。近年落成的房企總部大樓，不少都追求更多自然采光、利用過(guò)堂風(fēng)的設(shè)計(jì)。
一、用設(shè)計(jì)移動(dòng)（建筑體量、自陰影）節(jié)約能源，最有效且最節(jié)約成本
騰訊新總部，通過(guò)塔樓的少許旋轉(zhuǎn)和高度偏移攔截了場(chǎng)地的盛行風(fēng)，使中庭通風(fēng)，同時(shí)使直接日照最少化。為控制炫目和熱量獲取，幕墻集成了一套根據(jù)日照角度不同而各異的模塊化的遮陽(yáng)系統(tǒng)。
例如，通過(guò)計(jì)算太陽(yáng)的軌跡，結(jié)合深圳的日照條件，通過(guò)調(diào)整建筑的朝向讓南塔樓為北塔樓遮陰，而被光照的面，則將玻璃設(shè)置一定的傾斜角度，也能夠提供自動(dòng)遮陽(yáng)。沒(méi)有另外提升成本，實(shí)現(xiàn)了比傳統(tǒng)辦公塔樓減少40%的消費(fèi)和碳排放！
二、巧用結(jié)構(gòu)遮陽(yáng)
保利總部大樓，由南北兩棟165米高的“超長(zhǎng)板式”辦公塔樓和東西兩棟4層商業(yè)群樓圍合而成。創(chuàng)新的結(jié)構(gòu)在于，這兩個(gè)偏置核心筒的塔樓包含一個(gè)擁有最佳采光的長(zhǎng)條形辦公空間，塔樓高寬比達(dá)到1：8。
▲保利國(guó)際廣場(chǎng)南立面的遮陽(yáng)效果
而塔樓的北立面采用落地式玻璃幕墻，高度開(kāi)放，珠江景觀更開(kāi)闊；而南立面則采用外露式結(jié)構(gòu)框架作為遮陽(yáng)裝置。一方面實(shí)現(xiàn)了，360度采光，形成毫無(wú)遮擋的360度景觀空間，同時(shí)，塔樓通過(guò)自然采光、自然通風(fēng)、逐層暖通設(shè)備系統(tǒng)、地板送風(fēng)、室外遮陽(yáng)空間及綠色屋頂，實(shí)現(xiàn)了綠色環(huán)保。
三、能量回收系統(tǒng)
新開(kāi)的騰訊大廈被刷屏，很大程度上是因?yàn)樗母呖萍枷到y(tǒng)，在環(huán)保上也充分使用了這種“黑科技”。
? 大廈墻體按照深圳日照規(guī)律設(shè)計(jì)，全落地玻璃窗自帶遮陽(yáng)系統(tǒng)；
? 依據(jù)“海綿城市”理念打造空中花園，回收IT機(jī)房熱量來(lái)維持恒溫的游泳池；
四、垂直綠化，打造生態(tài)辦公
碧桂園的“立體森林”總部大樓，就是最極致的例子。走進(jìn)碧桂園總部就好像進(jìn)入了一個(gè)熱帶雨林，總部大樓種植的耐活綠色植物覆蓋2.7萬(wàn)平方米建筑表面積 ,占總表面積的62%，有效降低建造成本，并使建筑表面溫度降低1.3℃~5.5℃，平均能耗減少20%。
配合新型LED照明、智能照明控制系統(tǒng)、太陽(yáng)能、空氣源熱泵技術(shù)、滴灌設(shè)備和微噴灌設(shè)備組成的灌溉系統(tǒng)等節(jié)能設(shè)備，能夠有效降低樓宇運(yùn)行能耗。
五、外墻設(shè)計(jì)及材料，也是節(jié)能減排“利器”
例如，雅居樂(lè)中心。遮陽(yáng)板和外墻包裹的密度，都與日照強(qiáng)度相適應(yīng)，排列根據(jù)在廣州一天內(nèi)受到的日照變化而變化，陽(yáng)光暴曬最多的立面區(qū)域遮陽(yáng)板就就最為集中。外玻璃也采用反光性強(qiáng)的拱肩玻璃覆蓋樓板邊緣以減少日照所吸收的熱量。
03
數(shù)字化、智能化的智慧辦公
開(kāi)發(fā)商需要跨界提升
數(shù)字化和智能化，現(xiàn)在已經(jīng)是覆蓋房地產(chǎn)全領(lǐng)域、全鏈條的趨勢(shì)了。騰訊濱海大廈就利用科技公司的優(yōu)勢(shì)，應(yīng)用物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等前沿科技，讓濱海大廈成為探索物聯(lián)網(wǎng)解決方案和人工智能的“超級(jí)試驗(yàn)場(chǎng)”。領(lǐng)先了開(kāi)發(fā)房企大大的一步~
一、智能安防，員工不用刷卡，直接“刷臉”即可進(jìn)入
相較房企，騰訊有很強(qiáng)的數(shù)據(jù)平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，濱海大廈中所有設(shè)施設(shè)備都植入了具有騰訊DNA的QQ SDK和微信SDK，其數(shù)據(jù)在智慧化管理平臺(tái)上進(jìn)行交互，并發(fā)生化學(xué)反應(yīng)。每個(gè)員工從進(jìn)入大門(mén)開(kāi)始，就能體驗(yàn)到最新的互聯(lián)網(wǎng)科技成果，能夠做到智能安防，不用刷卡，直接“刷臉”即可進(jìn)入；
對(duì)于金融這類，需要嚴(yán)格的樓宇安保和私密性的行業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)智能安防可能會(huì)很有吸引力。
二、智能尋車和車位引導(dǎo)系統(tǒng)，快速停車取車
智能尋車導(dǎo)航，下班后，打通QQ賬號(hào)的智能尋車導(dǎo)航系統(tǒng)，幫助員工順利快速地開(kāi)車回家。
三、智能電梯，直接網(wǎng)上預(yù)約，再也不用等電梯
加入物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)的電梯，可用手機(jī)“召喚”，員工可提前在微信上預(yù)約電梯和到達(dá)樓層，再到指定電梯門(mén)等待；而且，目前室內(nèi)精準(zhǔn)定位技術(shù)，已經(jīng)可以準(zhǔn)確到一米內(nèi)，誤差幾乎可以忽略……
華潤(rùn)的寫(xiě)字樓，也有“會(huì)思考的”電梯。大廈電梯采用目的樓層控制系統(tǒng)與大堂閘機(jī)聯(lián)動(dòng)，進(jìn)行智能派梯，不管是上班的白領(lǐng)和來(lái)拜訪的客戶，都能最輕松快速地到達(dá)想去的樓層。
四、智慧照明
除了“會(huì)思考的”電梯，還有“會(huì)思考的”燈光，華潤(rùn)大廈的燈光改造成人體感應(yīng)模式，避免下班了燈還亮著。而可變色溫的燈光技術(shù)，公共區(qū)域的燈光能模擬清晨的溫暖、午間的明亮和傍晚的柔和，帶你感受一天中自然光線的變化。
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通過(guò)科技照明手段，華潤(rùn)大廈公共區(qū)域照明的節(jié)能率可達(dá)65%左右，按照每天工作12小時(shí)計(jì)算，一年可節(jié)省約23000度電，可供一臺(tái)特斯拉Model X充滿230次電，行駛近12萬(wàn)公里。
04
新趨勢(shì)講究空間復(fù)合
對(duì)功能、配套要求更高
隨著加班現(xiàn)象越來(lái)越普遍，很多企業(yè)對(duì)于加班配套的需求也越來(lái)越強(qiáng)烈。淋浴間、健身房、24小時(shí)熱水、睡眠艙等都作為一種福利，加入到辦公空間。而一些小規(guī)模的企業(yè)，則對(duì)共享會(huì)議室需求很高，這也造成辦公空間功能逐漸復(fù)合成為一種趨勢(shì)。
1、共享會(huì)議室
一些內(nèi)部切割比較分散零售的寫(xiě)字樓，中小型企業(yè)入駐后，經(jīng)常出現(xiàn)套內(nèi)會(huì)議空間不足的。設(shè)置共享會(huì)議室，客戶滿意度會(huì)大大提升。例如，僑鑫國(guó)際大廈就是這樣的做法，還可以和現(xiàn)在的聯(lián)合辦公結(jié)合起來(lái)。
2、空中健身房
騰訊大樓里，城市廣場(chǎng)、空中花園、攀巖也應(yīng)有盡有。大廈內(nèi)部還配備有標(biāo)準(zhǔn)的籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)設(shè)施，還有一條貫穿兩棟塔樓的300米環(huán)形跑道，在100米高空。
碧桂園總部也有圖書(shū)館、大影院、健身房和游泳池。滿足近一萬(wàn)名員工24小時(shí)的工作和生活。
3、員工餐廳
要想留住員工的心，要從留住員工的胃開(kāi)始。一個(gè)牛逼的食堂，也會(huì)無(wú)形中會(huì)幫企業(yè)起到吸引人才、招募人才的作用。谷歌總部擁有100多名專業(yè)廚師，提供20多個(gè)國(guó)家的美食，廚師都是從星級(jí)餐館挖來(lái)的。
騰訊食堂也不遜色，還有很多的甲級(jí)寫(xiě)字樓也設(shè)置了公共餐廳，例如華潤(rùn)的大沖商務(wù)中心，還有卓越的后海中心，恒大進(jìn)駐以后也自己做了一個(gè)食堂。對(duì)于這種高端寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，也算是一種剛需了。
05
物業(yè)升級(jí)和增值服務(wù)
是物業(yè)保值增值的核心
辦公物業(yè)的價(jià)值很大程度上看物業(yè)，例如，維修速度、公共衛(wèi)生間整潔度等，會(huì)直接影響到用戶使用體驗(yàn)和資產(chǎn)的價(jià)值。
一、提供優(yōu)質(zhì)的環(huán)境管理
卓越的寫(xiě)字樓品牌效應(yīng)非常好，很大程度上就來(lái)自于優(yōu)秀的物業(yè)管理。
360度環(huán)境管理，通過(guò)對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的專業(yè)維護(hù)和送風(fēng)時(shí)間安排，確保適宜的溫度濕度。
善用鮮花、芬芳、聲音等，營(yíng)造令人如沐春風(fēng)的環(huán)境氛圍。
“零干擾”的情節(jié)及維修服務(wù)，致力避免對(duì)客戶工作及使用造成打擾，創(chuàng)造整潔、舒適和便利的工作環(huán)境。
二、辦公配套服務(wù)
例如，卓越的E+商務(wù)，為入住的企業(yè)提供金融、資產(chǎn)管理服務(wù)、商務(wù)手續(xù)代辦，客戶在平臺(tái)上能夠完成金融咨詢，找到合作伙伴。還能隨時(shí)完成物業(yè)的待租、換租，非常方便。周邊的寫(xiě)字樓，不管是在租金還是空置率上都很難去競(jìng)爭(zhēng)。
三、盡量加強(qiáng)周邊綜合配套
銀行是必備配套項(xiàng)目，包括自助銀行和非自助銀行，最好都有；還有郵局、便利店、員工餐廳，數(shù)碼沖印、旅行社、洗衣店、商務(wù)中心、儲(chǔ)藏室這也是必備的項(xiàng)目。
06
運(yùn)營(yíng)升級(jí)
寫(xiě)字樓也要像總部大樓那樣
統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、管理
千金置業(yè)不如千金買鄰。很多房企進(jìn)入一個(gè)辦公空間，除了軟硬件的標(biāo)準(zhǔn)，更多的還會(huì)考慮已入住企業(yè)，和鄰居的資源。如果能夠向總部大樓和總部基地那樣統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)和管理，將整棟樓里的資源盤(pán)活，也會(huì)產(chǎn)生巨大的價(jià)值。
1、資源整合，嫁接進(jìn)駐企業(yè)資源
除了給入住企業(yè)提供一個(gè)物理空間，如果能過(guò)提供更多支持性的服務(wù)，寫(xiě)字樓會(huì)更有競(jìng)爭(zhēng)力。例如，華潤(rùn)的產(chǎn)業(yè)加速器“潤(rùn)加速”，通過(guò)產(chǎn)業(yè)資源對(duì)接來(lái)助力創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長(zhǎng)。比如，華潤(rùn)會(huì)優(yōu)先選擇以下5個(gè)和華潤(rùn)自己的資源可以充分嫁接的行業(yè)：
除了對(duì)接自己資源，華潤(rùn)還會(huì)主辦各種創(chuàng)投活動(dòng)，讓資源彼此嫁接。2016年累計(jì)舉辦了25場(chǎng)相關(guān)活動(dòng)，包括潤(rùn)加速私董會(huì)、投融資對(duì)接、投資峰會(huì)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)培訓(xùn)等等。
2、提供社群服務(wù)，提升粘性
華潤(rùn)的“Officeasy ”舉辦了很多的活動(dòng)，把辦公室的員工聯(lián)系起來(lái)，碰撞出更多的火花，也讓物理空間產(chǎn)生了更多的粘性……
3、設(shè)置企業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，維護(hù)整體形象
總部大樓很大的優(yōu)勢(shì)就在于，統(tǒng)一管理。而很多散售的寫(xiě)字樓，沒(méi)有這種統(tǒng)一管理，就會(huì)出現(xiàn)入駐企業(yè)混亂、影響整體形象和后期增值的情況。就算硬件設(shè)施很優(yōu)秀，也很難增值。
商業(yè)地產(chǎn)從2017年起進(jìn)入并購(gòu)與倒閉、輕資產(chǎn)與技術(shù)輸出、標(biāo)準(zhǔn)化與特色化并舉時(shí)代，這是行業(yè)的第二回合開(kāi)始。全國(guó)性商業(yè)大集團(tuán)逐漸成形，區(qū)域級(jí)商業(yè)集團(tuán)積極布點(diǎn)，同時(shí)房地產(chǎn)商卻全面拋售與退出商業(yè)，增量商業(yè)轉(zhuǎn)為存量盤(pán)活，可以說(shuō)是商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)國(guó)紛亂時(shí)代，預(yù)計(jì)迎接超過(guò)三年的混亂。
過(guò)去幾年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的突飛猛進(jìn)，各地商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)苦于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題與電商沖擊，招商難；苦于缺少運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)業(yè)后難以成功經(jīng)營(yíng)；導(dǎo)致二、三線城市出現(xiàn)了眾多的商業(yè)地產(chǎn)爛尾項(xiàng)目。本次課程特邀國(guó)內(nèi)著名的爛尾商業(yè)操盤(pán)專家，深度剖析爛尾項(xiàng)目的爛尾原因，詳細(xì)搭建符合開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際現(xiàn)狀的困難商業(yè)救盤(pán)思路。
購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)應(yīng)增加資產(chǎn)管理思維，正確的解讀資本市場(chǎng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，并帶來(lái)經(jīng)營(yíng)能力的升級(jí)，已經(jīng)是當(dāng)務(wù)之急。同時(shí)，開(kāi)業(yè)后項(xiàng)目二次招商調(diào)整與困難項(xiàng)目的盤(pán)活，必須回到重新定位與科學(xué)的步驟，企業(yè)學(xué)習(xí)一套落地實(shí)戰(zhàn)的方法將會(huì)是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵！
結(jié)合內(nèi)地與臺(tái)灣二位實(shí)戰(zhàn)派專家近四十年、超過(guò)五十個(gè)項(xiàng)目操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)。
直接于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)覽與解說(shuō)，互動(dòng)過(guò)程揭密盤(pán)活項(xiàng)目的核心步驟與關(guān)鍵。
現(xiàn)場(chǎng)一對(duì)一互動(dòng)與洽談，為學(xué)員自身項(xiàng)目初步診斷。
大量項(xiàng)目案例與照片，生動(dòng)直觀的印證，可直接引用于現(xiàn)有項(xiàng)目，實(shí)操與落地。
超過(guò)100個(gè)境外城市案例，包括臺(tái)灣、東京、大阪、新加坡、曼谷、香港、澳門(mén)、悉尼、墨爾本、惠靈頓、雅加達(dá)、吉隆坡、柏林、巴黎、倫敦、迪拜、阿布扎比等國(guó)外優(yōu)秀商場(chǎng)案例分享。
超過(guò)250個(gè)國(guó)內(nèi)城市案例。包括北京、上海、廣州、深圳、沈陽(yáng)、哈爾濱、天津、青島、包頭、呼和浩特、鄭州、西安、南京、蘇州、武漢、長(zhǎng)沙、合肥、西安、重慶、成都、廈門(mén)、東莞、南寧、貴陽(yáng)、昆明、烏魯木齊、蘭州等約3,000個(gè)商業(yè)項(xiàng)目實(shí)地考察。
揭密國(guó)內(nèi)位居領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，包括龍湖、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科等的核心經(jīng)營(yíng)能力。
主題 | 內(nèi)容 |
商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 | ● 國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)2017年底市場(chǎng)現(xiàn)狀，2020年前并購(gòu)與倒閉，2025年前主要商業(yè)集團(tuán)正式底定。 ● 商業(yè)地產(chǎn)5大困境與機(jī)會(huì)：倒閉與并購(gòu)、存量與增量、輕資產(chǎn)與REITs、新零售與入股、標(biāo)準(zhǔn)化與項(xiàng)目IP。 ● 未來(lái)的5大發(fā)展趨勢(shì)顯現(xiàn)：消費(fèi)者與商戶、智能系統(tǒng)、大數(shù)據(jù)、體驗(yàn)、創(chuàng)新。 |
資產(chǎn)管理思維的購(gòu)物中心財(cái)務(wù)指標(biāo)解讀 | ● 由YTC帶來(lái)的關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)法則：做好分母與分子的管控 A）分母為拿地成本與建造成本：拿地有紀(jì)律、建造能管控 B）開(kāi)業(yè)后，分母原則不改變數(shù)值 C）項(xiàng)目面積與核心商圈人口是高度關(guān)聯(lián) D）分子是經(jīng)營(yíng)收入減去經(jīng)營(yíng)成本：租金是主要收入、能耗是主要成本 E）開(kāi)業(yè)前三年，非租金收入很少 F）主力店數(shù)量與餐飲業(yè)態(tài)比例是關(guān)鍵 G）能耗強(qiáng)關(guān)聯(lián)建筑設(shè)計(jì) ● 拿地四個(gè)清晰：面積、開(kāi)業(yè)年月、開(kāi)業(yè)前三年YTC、開(kāi)業(yè)后輕資產(chǎn)年 ● 拿地后二個(gè)明確：建造成本管控、能耗效率測(cè)算 ● 招商人員的第一堂課：首年租金溢價(jià)是基本自我要求（大餐飲5+5） ● 招商人員的第二堂課：主力店數(shù)量組合與餐飲業(yè)態(tài)的最低思維 ● 招商人員的第三堂課：填鋪思維升級(jí)為商戶長(zhǎng)期盈利能力掌控 |
資產(chǎn)增值管理思維的購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)能力提升 | ●?第一個(gè)核心問(wèn)題：客人為什么要來(lái)？ A）商場(chǎng)懂顧客：定位準(zhǔn)確 B）變形蟲(chóng)核心商圈畫(huà)法 C）租金溢價(jià)的客流法則 ●?第二個(gè)核心問(wèn)題：客人在店內(nèi)移動(dòng)痕跡？ A）商場(chǎng)知顧客：大數(shù)據(jù)透析 B）拿錢來(lái)?yè)Q：室內(nèi)WIFI LBS、店鋪級(jí)客流 C）拿勤來(lái)?yè)Q：1080條痕跡 ●?第三個(gè)核心問(wèn)題：客人為什么重復(fù)再來(lái)？ A）顧客愛(ài)商場(chǎng)：用心經(jīng)營(yíng)效果 B）一分鐘攔截溝通 C）經(jīng)營(yíng)技巧與大數(shù)據(jù)引進(jìn) ●?經(jīng)營(yíng)大數(shù)據(jù)提升軟實(shí)力 A）立體化動(dòng)線的依據(jù)：內(nèi)外動(dòng)線的判讀與調(diào)整因應(yīng) B）四象限品牌角色的工具：客流吸引與銷售提升的交叉比對(duì) C）顧客店內(nèi)痕跡的依據(jù)：業(yè)態(tài)與品牌排名、動(dòng)線冷區(qū)的招商判別 D）733法則的餐飲大調(diào)整：三業(yè)務(wù)部門(mén)的一場(chǎng)拳頭戰(zhàn)案例 E）1080新痕跡的確認(rèn)、冷區(qū)活化、來(lái)店客流提升、店鋪級(jí)客流變化、租金坪效提升 |
困難項(xiàng)目二次盤(pán)活四步驟與八道關(guān)鍵 | ● 步驟一：項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后二次定位核心要點(diǎn) ● 步驟二：原有商戶清退思路與后續(xù)執(zhí)行方式 ● 步驟三：二次招商調(diào)整突破技巧與實(shí)施要領(lǐng) ● 步驟四：調(diào)整后經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)節(jié)奏掌握 |
皇庭廣場(chǎng)盤(pán)活揭密與回顧 | ● 盤(pán)活前后經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)變化???● 盤(pán)活三年大事紀(jì)錄??????● 經(jīng)營(yíng)管理層變化 ● 經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整沿革?????● 主要商戶招商故事??????● 團(tuán)隊(duì)激勵(lì)的方法與技巧 ● 動(dòng)線改造與美陳布置?????● 室內(nèi)主題街『摩卡』的由來(lái)與設(shè)想???? ● 重大企劃活動(dòng)案例 A）白領(lǐng)初夏換裝記???B）邂逅CBD???C）十大豪車免費(fèi)停????D）周年慶通宵不打烊 |
皇庭廣場(chǎng)操盤(pán)專家導(dǎo)覽與面對(duì)面沙龍 | ● 雙專家陪同導(dǎo)覽皇庭廣場(chǎng)并現(xiàn)場(chǎng)揭密盤(pán)活細(xì)節(jié) ● 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)講解成功盤(pán)活步驟與核心關(guān)鍵 ● 現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)與解惑 |
皇庭廣場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)參訪、復(fù)盤(pán) | 項(xiàng)目操盤(pán)實(shí)況：皇庭廣場(chǎng) – 深圳CBD的鉆石之心，為高端及中端國(guó)際品牌的旗艦店。整個(gè)項(xiàng)目占地約42，300平方米，建筑面積約108，000平方米， 是一個(gè)名副其實(shí)的世界級(jí)購(gòu)物中心。 2015年3月-2017年7月張昌祥老師任黃庭廣場(chǎng)項(xiàng)目總經(jīng)理，該項(xiàng)目為華南注明商業(yè)爛尾項(xiàng)目，10.8萬(wàn)平方米，爛尾長(zhǎng)達(dá)10年。2013年12月試營(yíng)業(yè)，截止2014年12月，開(kāi)業(yè)率不到60%，商業(yè)公司年度總收入不足8000萬(wàn)。 2015年張老師率隊(duì)實(shí)現(xiàn)95%的開(kāi)業(yè)率與90%的租金收繳率；2016年實(shí)現(xiàn)100%的租金收繳率，商業(yè)公司總收入突破兩億元，單日客流量突破10萬(wàn)人。成為深圳標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目綜合體。 2017年張老師率隊(duì)實(shí)現(xiàn)該廣場(chǎng)向社交型購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型。2.5年整體招商調(diào)整比例50%。 |
張凱勝
高景亞太董事，資深專家，實(shí)戰(zhàn)講師；
曾任職國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)前五強(qiáng)，集團(tuán)商業(yè)高管。外資港商新世界百貨中國(guó)東北區(qū)域、民企萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)管理公司總部、民企龍湖集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)總部、民企萬(wàn)科杭州區(qū)域、國(guó)企北京金融街商業(yè)管理公司總部。
實(shí)力操盤(pán)項(xiàng)目超過(guò)近百：臺(tái)灣METRO WALK國(guó)際購(gòu)物中心、ETMALL購(gòu)物（網(wǎng)路、型錄、電視）。
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)44家、龍湖天街20家、萬(wàn)科社區(qū)廣場(chǎng)20家、新世界百貨7家。
研究領(lǐng)域：商業(yè)地產(chǎn)的11項(xiàng)精細(xì)化管理、臺(tái)灣商業(yè)工匠精神經(jīng)營(yíng)心法、商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)實(shí)操、實(shí)體OTO落地九步驟。
張昌祥
高景亞太董事；
商業(yè)地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派操盤(pán)專家；
歷任萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)、深國(guó)投、香港晨興等商業(yè)高管；
皇庭廣場(chǎng)項(xiàng)目總操盤(pán)手。
研究領(lǐng)域：在商業(yè)地產(chǎn)前期定位、產(chǎn)品規(guī)劃、中期招商銷售、后期運(yùn)營(yíng)方面等均有較深涉獵。工作成果有：“4+2商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略體系”。
一線城市深圳：皇庭廣場(chǎng)（2015年3月-2017年7月任總經(jīng)理）
曾經(jīng)為華南著名商業(yè)爛尾項(xiàng)目，10.8萬(wàn)平米，爛尾長(zhǎng)達(dá)10年，2013年12月試營(yíng)業(yè)，截止2014年12月，開(kāi)業(yè)率不到60%，商業(yè)公司年度總收入不足8000萬(wàn)。2015年，張老師率隊(duì)實(shí)現(xiàn)95%的開(kāi)業(yè)率與90%的租金收繳率；2016年張老師率隊(duì)實(shí)現(xiàn)100%的租金收繳率，商業(yè)公司總收入突破兩億元，單日客流突破10萬(wàn)人。成為深圳標(biāo)桿商業(yè)綜合體。2017年張老師率隊(duì)實(shí)現(xiàn)該廣場(chǎng)的社交型購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型。2.5年總體招商調(diào)整比例50%。
二線城市成都：麓湖
占地8000畝的郊區(qū)大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，位于成都南部天府新區(qū)。陳老師提供服務(wù)：整個(gè)項(xiàng)目持有型商業(yè)部分的投資測(cè)算，資產(chǎn)證券化規(guī)劃及本項(xiàng)目基金小鎮(zhèn)、旅游小鎮(zhèn)的整體策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理。
二線城市濟(jì)南：丁豪廣場(chǎng)（2015年3月-2016年5月任執(zhí)行總經(jīng)理）
8萬(wàn)平米，2014年4月開(kāi)業(yè)，80%的開(kāi)業(yè)率，2014年12月租金物業(yè)費(fèi)收繳率不足50%，開(kāi)業(yè)率下滑至75%。2015年張老師率隊(duì)實(shí)現(xiàn)招商簽約率100%、租金收繳率100%，單日最高客流突破7萬(wàn)人；2016年5月實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)率100%。成為濟(jì)南標(biāo)桿商業(yè)綜合體。
四線城市雄安周邊縣級(jí)市的大型批發(fā)市場(chǎng)整體升級(jí)換代改造項(xiàng)目
陳老師服務(wù)內(nèi)容包括：
1）市場(chǎng)的重新地位、規(guī)劃到整個(gè)業(yè)態(tài)升級(jí)換代的前期策劃
2）項(xiàng)目整體分期開(kāi)發(fā)規(guī)劃及測(cè)算
3）產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)及產(chǎn)業(yè)投入的運(yùn)營(yíng)模式
4）投資測(cè)算及類REITS等資產(chǎn)證券化操作
5）項(xiàng)目分期落地實(shí)施的操作與項(xiàng)目管理
4線城市宜興：現(xiàn)代生活廣場(chǎng)（張老師于2009年2月至2011年2月任常務(wù)副總）
5萬(wàn)平米，2007年12月開(kāi)業(yè)，85%開(kāi)業(yè)率。2008年12月，項(xiàng)目掉鋪品牌比例80%，開(kāi)業(yè)率下滑至60%。2009年，張老師率隊(duì)實(shí)現(xiàn)復(fù)雜的商戶遺留問(wèn)題處理，并引進(jìn)江蘇第一家縣級(jí)城市現(xiàn)代化院線；2010年，張老師率隊(duì)將主力店樂(lè)購(gòu)超市替換為大潤(rùn)發(fā)，實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)率95%，租金收繳率100%。2年總體招商調(diào)整比例95%。
開(kāi)發(fā)企業(yè)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理，副總經(jīng)理與商業(yè)項(xiàng)目總操盤(pán)手
商業(yè)公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理等核心高管
特別說(shuō)明：中小房企一定是董事長(zhǎng)帶隊(duì)才有效果
上課時(shí)間：2018年6月30-7月1日（2天）
教學(xué)模式：課程分享+案例分析+落地策略和疑難溝通+項(xiàng)目參訪考察+項(xiàng)目咨詢
授課地點(diǎn)：深圳、皇庭廣場(chǎng)項(xiàng)目
課程咨詢
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安 程18515838656
高景亞太是由北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)課題組專家發(fā)起成立。依托百年學(xué)府的厚重研發(fā)能力，聯(lián)合萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、龍湖、碧桂園等國(guó)內(nèi)TOP20標(biāo)桿房企組建而成的房地產(chǎn)專業(yè)研究與教育咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)。為房地產(chǎn)行業(yè)提供全方位培訓(xùn)和全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)。
10年歷程，高景亞太已累計(jì)為超過(guò)15000房地產(chǎn)總裁高管提供各類專業(yè)培訓(xùn)，為超過(guò)208家房地產(chǎn)企業(yè)提供內(nèi)訓(xùn)服務(wù)，為數(shù)百家企業(yè)提供管理咨詢服務(wù)。
◆◆◆
“眼底未名水，胸中黃河月”，從紅樓到燕園，北京大學(xué)已經(jīng)走過(guò)了120年的歷史。我們通過(guò)儀式向她走去，她也伴隨著追憶正向我們走來(lái)。
120周年校慶在北京大學(xué)發(fā)展史上將具有特殊意義，是凝聚人心、凝聚力量、深化改革、依法治校的歷史節(jié)點(diǎn)，是實(shí)現(xiàn)人才培養(yǎng)、科學(xué)研究、社會(huì)服務(wù)、文化傳承創(chuàng)新的新發(fā)展、新跨越，也是引領(lǐng)中國(guó)高等教育發(fā)展的重要契機(jī)。
劃重點(diǎn)?。。?/strong>
為慶?！氨贝?20周年”，高景亞太特別推出課程大禮包
勁爆優(yōu)惠讓你直呼爽！?。?/span>
（優(yōu)惠截止時(shí)間：2018.5.31）
活動(dòng)一
平臺(tái)課程全部9折優(yōu)惠
《標(biāo)桿房地產(chǎn)全流程精細(xì)化管理總裁研修班》?原價(jià)：70000元??折后價(jià)：63000元
《標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)全業(yè)態(tài)精細(xì)化實(shí)戰(zhàn)型總裁班》?原價(jià)：49800元??折后價(jià)：44820元
《走進(jìn)杭州-后特色小鎮(zhèn)與文旅地產(chǎn)模式創(chuàng)新》原價(jià)：8800元???折后價(jià)：7920元
《走進(jìn)秦皇島華夏幸福葡萄小鎮(zhèn)、阿那亞》 ? ??原價(jià)：8800元???折后價(jià)：7920元
活動(dòng)二
報(bào)名即送課
活動(dòng)期間凡報(bào)名總裁班系列課程，可贈(zèng)送以下課程任選一次：
6月—城市更新＆長(zhǎng)租公寓（價(jià)值6800元）
6月—購(gòu)物中心全過(guò)程管理五大核心關(guān)鍵（價(jià)值8800元）
7月—商業(yè)地產(chǎn)＆營(yíng)銷系統(tǒng)（價(jià)值6800元）
7月—地產(chǎn)金融＆戰(zhàn)略管理（價(jià)值6800元）
7月—城市綜合體與寫(xiě)字樓從開(kāi)發(fā)投資到資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)全程解析（價(jià)值8800元）
活動(dòng)三
報(bào)課即贈(zèng)價(jià)值5萬(wàn)元專家咨詢
報(bào)任意課程贈(zèng)送1次原價(jià)5萬(wàn)元的地產(chǎn)專家微咨詢
產(chǎn)業(yè)\文旅地產(chǎn)微咨詢、商業(yè)地產(chǎn)微咨詢、營(yíng)銷策劃微咨詢、企業(yè)規(guī)范化管理微咨詢（不入企業(yè)，需要學(xué)員帶好項(xiàng)目資料，安排時(shí)間到老師所在城市進(jìn)行）
所以說(shuō)
這么好的學(xué)校！這么勁爆的優(yōu)惠活動(dòng)！
你還在等什么？
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！項(xiàng)目審批時(shí)間將壓縮一半以上？
商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)十大“坑”，千萬(wàn)別踩！
鏈家左暉: 未來(lái)中國(guó)的20個(gè)城市圈會(huì)聚集10億人口
許家?。航?jīng)常開(kāi)會(huì)到深夜，凌晨三四點(diǎn)才睡覺(jué)，誰(shuí)也不容易！
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