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不過，5月底，香港行政長官林鄭月娥到接受議員問詢時透露，粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃即將公布。
6月8日，廣東省政協(xié)副主席、致公黨廣東省委會主委黃武表示，國家正抓緊制定出臺粵港澳大灣區(qū)建設規(guī)劃綱要，港珠澳大橋通車在即，廣深港高鐵也即將正式通車，粵港澳大灣區(qū)建設的宏偉藍圖很快將正式拉開序幕。
粵港澳大灣區(qū)真的要來了！大家最關心的問題或許是：哪些城市最具發(fā)展?jié)摿Γ繀^(qū)域內(nèi)樓市格局又將如何演變？
2018年，粵港澳大灣區(qū)正式進入建設年！
2017年，粵港澳大灣區(qū)實現(xiàn)GDP101843億元（約合1.6萬億美元），創(chuàng)造了全國1/8的GDP，實現(xiàn)了“四連增”，經(jīng)濟增速位于四大灣區(qū)之首。
進出口水平屢創(chuàng)新高
2012年至2016年五年間，粵港澳大灣區(qū)的進出口總額基本維持在8-9萬億美元之間的水平線。
2016年，僅粵港澳大灣區(qū)三大港的總吞吐量6247萬標箱，灣區(qū)吞吐量總計6520萬標箱，是世界三大灣區(qū)總和的4.5倍，成為世界第一。
粵港澳大灣區(qū)人口密度居首
2016年，粵港澳大灣區(qū)15-64周歲的人口規(guī)模為5181.23萬人，占總?cè)丝诘?6.22％，人口年齡結構較輕，勞動力人口比重高，使得粵港澳大灣區(qū)發(fā)展充分活力，可持續(xù)發(fā)展的人口動力強勁。
從世界四大灣區(qū)比較來看，粵港澳大灣區(qū)面積最大、人口最多，人才成長潛力均處于領先狀態(tài)。
城市群發(fā)展空間組團布局合理
粵港澳大灣區(qū)形成了廣佛肇、深莞惠、珠中江“3+3+3”的空間結構三個經(jīng)濟圈。
我們先通過一張圖來看一看灣區(qū)各個城市主要房價和樓市調(diào)控政策情況：
數(shù)據(jù)來源：克而瑞機構???截至2018.4
灣區(qū)9+2城市，除了肇慶目前沒有出臺調(diào)控政策之外，其他城市均有限購限售等購房限制。
廣州、深圳、珠海最為嚴厲，社保要求5年，同時還有部分3年限售。目前來看，購房政策最寬松的要數(shù)惠州、中山、肇慶和江門。
各城市房價如何呢？根據(jù)統(tǒng)計，珠三角三大核心城市中，廣州房價最實，珠海泡沫最大，深圳輻射力最強。
▌廣州目前新房均價17079元/平米，保持平穩(wěn)。
廣州是目前相對安全的區(qū)域。廣州2017年實施了嚴格的調(diào)控政策（社保5年+限售2年），整個城市的房價相對理性，并未出現(xiàn)明顯的大熱門區(qū)域。
目前廣州核心區(qū)不過4-5W，相比北上深等城市動輒8-10W的價位，顯得較為“親民”，而距離市區(qū)遠一些的南沙區(qū)、增城區(qū)、從化區(qū)房價不過2萬左右，這在一線城市中已經(jīng)是很少見了。
數(shù)據(jù)來源：克而瑞
▌珠海目前新房均價21473元/平米，有所回落。
珠海是目前泡沫較大的區(qū)域。珠海2017年實施了嚴格的調(diào)控政策（社保5年+限售3年），因此在短期內(nèi)，橫盤的可能性高。
珠海核心區(qū)房價不過3-4萬，但是距離市中心遠在25公里的橫琴自貿(mào)區(qū)已經(jīng)攀升至5-6W，即使西北方向的唐家灣也要3-4萬了，珠海的房價有點像杭州，真的有點熱過頭了。
數(shù)據(jù)來源：克而瑞
▌深圳目前新房均價55242元/平米，也是有所回落。
深圳是整個珠三角區(qū)域城市價值輻射能力最強，同時房價的帶動能力也最強，遠超廣州和珠海。
在整個珠三角區(qū)域，深圳是唯一一個能夠跳出本城市的地域限制，外溢輻射到周邊城市的核心城市。
因此從目前判斷，臨深城市全是價值洼地，是增值潛力和溢價能力最大的板塊。
數(shù)據(jù)來源：克而瑞
▌惠州目前新房均價10086元/平米，有所平復。
深圳雖好，落戶政策是全國一線城市中最寬松的。但需繳5年社保才能買房，也是攔住了不少投資需求。
放眼整個粵港澳大灣區(qū)，“9+2”城市中，毗鄰深圳，既能共享深圳發(fā)展紅利，又暫時不受限購影響的唯有惠州，而惠州下轄的惠陽區(qū)大亞灣板塊，高鐵28分鐘到深圳，50分鐘到香港，是潛力最大的價值洼地之一！
當前一萬出頭的房價，真是十分稀有了！
數(shù)據(jù)來源：克而瑞
▌東莞目前新房均價16924元/平米，處于平穩(wěn)階段。
香港—深圳—東莞—廣州，還形成了大灣區(qū)的黃金軸線。這其中，東莞南接深圳，北連廣州，可謂占據(jù)的最有利的區(qū)位優(yōu)勢。
據(jù)統(tǒng)計，2017年惠州的房子58.6%被深圳人買走，東莞的房子57.3%被深圳人買走，中山的房子51.4%被深圳人買走，當然，這些統(tǒng)計的是一手房銷售。
但是，目前東莞有一年社保的限制（但是二手房不在限購之列），而靠近深圳的新房，售價不低，要找好合適的地方。
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數(shù)據(jù)來源：克而瑞
▌中山目前新房均價9977元/平米，處于反彈階段。
深圳房價逼近6萬，目前來看相對處在低位的僅有惠州和中山，可以說是剛冒出一字頭不久。作為經(jīng)濟體量相當?shù)膬勺鞘校矣侄际巧钲诘淖笥亦従?，所以惠州和中山兩者有一定的可比性?/span>
不過深圳一直在推行自己的東進戰(zhàn)略，無論是深莞惠一體化，亦或是深汕合作區(qū)種種。當然這也并不能完全否認深圳西部地區(qū)以及中山就沒得到重視，一方面前海自貿(mào)區(qū)擺在那兒，寶安大空港也一直在規(guī)劃和建設之中。
所以，整體來看，惠州未來發(fā)展勢頭會更猛一些，中山會更平穩(wěn)一些。
數(shù)據(jù)來源：克而瑞
至于其他城市，由于廣佛同城化，江門、肇慶剛剛起步，所以這幾個城市不再贅述。
整體來看，這些城市即將跨越單價“1字頭”，向2W階段邁進，一波主升浪接下來可以期待。
實際的中心，當然是“深港”。
“深圳+香港”，面積只有3000平方公里，不到廣州的一半，占大灣區(qū)5%的面積，但匯聚了65%資金。
香港是全球四大金融中心之一，深圳股市的活躍度、成交量也能進入全球前十。所以，僅僅金融業(yè)，“深港”就已經(jīng)是世界級了。至于集裝箱吞吐量，深圳全球第四、香港全球第五，加起來全球第一。
根據(jù)2010年到2016年廣東城市“小學生人數(shù)”的變動情況，在這6年里深圳增長了47%，惠州增長了33%，東莞增長了34%，而廣州、佛山、肇慶分別增長了17%、17%和-3%。珠海、中山、江門的增幅是：23%、22%、4%。
由此可以知道，未來經(jīng)濟增長點在哪些城市了吧。
深圳在2016年底，曾出臺了“深圳市住房建設規(guī)劃（2016-2020）”，這份文件值得細讀。
在這份文件里，深圳預計在“十三五”期間（2016-2020），全市住房總需求約180萬套，其中，購房需求約70.8萬套，租賃住房需求約109.2萬套。
期間深圳的住房供應量有多少？說出來嚇人：只有65萬套！
180萬減去65萬，還有115萬套房子從哪里來？當然只能靠周邊城市。
對此，深圳官方已經(jīng)直言不諱，多次表態(tài)要跟周邊城市合作，來解決這個問題。
最近有消息說，深圳又在跟東莞、惠州商談，仿照“深汕（汕尾）合作區(qū)”搞兩地合建的開發(fā)區(qū)。這類開發(fā)區(qū)，一般會有配套的住房。
此外，深圳還希望沿著連接東莞惠州的地鐵線，建設一些能安置深圳居民的小區(qū)。
115萬套房子，每套住4個人，就是將近500萬人。而這，僅僅是“十三五期間”。也就是說，有500萬人在深圳上班，但是要住在深圳之外！
大灣區(qū)是一個共贏的方案，11個城市都可以獲得紅利。但相比之下，紅利有大有小。其中東莞、惠州、中山、廣州獲得的紅利，或許更大一些。
一??東莞?
東莞位于“大灣區(qū)”黃金軸上，是中國唯一一個被“三個一線城市”（香港、深圳、廣州）包圍的城市，占盡天時地利人和。
尤其是華為終端業(yè)務總部的遷入，讓東莞成為中國本土智能手機的生產(chǎn)、研發(fā)中心（將帶來整個產(chǎn)業(yè)鏈條的遷入）。
更可怕的是，東莞未來有10條地鐵連接深圳，可以源源不斷地從深圳“吸收資源”。
東莞與深圳地鐵接軌示意圖
二??惠州?
惠州至少有3條地鐵會對接深圳。
目前深圳發(fā)展的熱點仍然在西部，但最遲5年之后，深圳必須全面東進。深圳規(guī)劃的第二機場，也靠近惠州?！吧钌呛献鲄^(qū)”也在惠州的背后開花。
從此前的表格可以看出，惠州的地方財政收入已經(jīng)超過了珠海、中山，這都跟深圳資源的外溢有密切關系。
三??中山?
深中通道的建成通車，將讓中山的翠亨新區(qū)直接對接深圳的寶安中心區(qū)、前海。到那時，中山的優(yōu)勢甚至比惠州還明顯。
如果真的建成“深圳—中山”的跨海地鐵，那么中山就更不得了。從這個意義上看，未來中山可能超越珠海，成為珠江口西岸的老大。
四??南沙?
在大灣區(qū)里還有一個非常受益的區(qū)域，就是廣州的南沙。
廣州大力發(fā)展南沙，讓廣州和深圳從“對視關系”變成了“鄰居關系”。也意味著廣東經(jīng)濟重心進一步向珠江口匯聚。
近年來，廣州南下、深圳東莞西進和中山佛山江門的東進趨勢同時出現(xiàn)，珠江口變得寸土寸金。而在珠江口擁有最多土地、居于中心位置的廣州南沙，顯然是大贏家。
南沙，可以說是廣州的未來之城。
整理：粵港澳大灣區(qū)專家編輯
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