高周轉(zhuǎn)旋風(fēng)下的隱憂,一個地產(chǎn)公司的情懷是如何消失的

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作為開發(fā)商“滾雪球”必殺技之一的高周轉(zhuǎn)，已成為2018年樓市最火爆的話題。

“沒有最快，只有更快”。近日，業(yè)內(nèi)“朋友圈”又被一張微博截圖刷屏了。有網(wǎng)友爆料稱：“宇宙第一房企在天津拿地，拿地后半小時就開工，1個多小時后圍擋建好”。

“真的假的？這速度已經(jīng)快到讓我懷疑人生了”。一時間，網(wǎng)友紛紛火速圍觀。

一石激起千層浪。緊接著，又有業(yè)內(nèi)人士接連爆出猛料：“早已見怪不怪?，F(xiàn)在還有專門研發(fā)可以提高效率的辦法，比如采用預(yù)制管樁，不需要等混凝土凝固，11天就能完成樁基”。

“摘牌即開工”、“提前交樓獎”、“SSGF標(biāo)準(zhǔn)化建造體系”、“全穿插施工法”、“一年就能收樓”......一些瘋狂迷戀高周轉(zhuǎn)的開發(fā)商，總能創(chuàng)造出讓世界為之震驚的“中國速度”。猶如刮起一陣巨大的旋風(fēng)，“不僅把自己逼瘋，也要把其他房企逼瘋”。

當(dāng)中國房地產(chǎn)正在高周轉(zhuǎn)的道路上不斷創(chuàng)造新的奇跡時，筆者的思緒不禁回到多年前，那時的南京樓市已出現(xiàn)最早一批開掛的“光速盤”。但大家最關(guān)心的，是在“坐火箭”般的施工速度下，這些項目建成交付后的品質(zhì)和口碑又如何？

房企要發(fā)展，業(yè)主要質(zhì)量，兩者之間并不矛盾。但一味的追求高周轉(zhuǎn)，則難免會失去“匠心精神”的支撐。這對未來樓市是好事，還是壞事？倘若泥沙俱下，也在無形中將增加人們的隱憂。

一

“天下武功，唯快不破”。

在過去，一般樓盤從拿地到上市至少需要1年半的時間。但近年不少項目的開發(fā)進度卻明顯加快，大多縮短到1年左右，有的甚至不到1年。

實際上，在“高周轉(zhuǎn)”尚未刮起巨大旋風(fēng)之前，南京市場早在2013-2014年就出現(xiàn)過一批“光速盤”。比如仙林湖某知名改善項目，從業(yè)內(nèi)流出的該盤“檔期表”就可見一斑：

“3月28日拿地；4月工地挖土車、推土機進場、地塊平整；6月確定案名；7月24日項目現(xiàn)場臨時接待處公開，小沙盤進場；9月4日召開小型發(fā)布會；9月24日召開大型發(fā)布會，公布“戶型王”；10月正式公開售樓處開始最后蓄水；12月底正式開盤”。

“拿地一個月進場都晚了，在高淳拿地的第二天，我們的施工隊就進場了”。因“高周轉(zhuǎn)”紅頭文件被推上風(fēng)口浪尖的碧桂園，2013年就在南京高淳創(chuàng)下“拿地4個月開盤”的驚人紀(jì)錄。筆者至今仍記得，碧桂園內(nèi)部人士曾經(jīng)非常自豪的表示：高淳碧桂園是南京樓市史上最快的“光速盤”，而創(chuàng)紀(jì)錄的代價就是“一天也不能浪費”。

另一個創(chuàng)下“光速”上市紀(jì)錄的是麒麟板塊中南世紀(jì)雅苑。2014年4月中南建設(shè)以25.5億大手筆拿下麒麟科創(chuàng)園G12地塊。半個月之后開發(fā)商就放風(fēng)稱項目有望在7月份開盤入市，準(zhǔn)備沖擊南京新盤預(yù)計開發(fā)周期的“最短紀(jì)錄”。項目實際首次開盤時間是2014年10月，比宣稱的晚了3個月，但也堪稱“光速”。

此外，拿地6個月即開盤的代表還有朗詩未來家和綠地國際花都。兩家項目在2014年6月同時拿地，同年12月一前一后緊跟著開盤，距離拿地時間恰好半年。其中朗詩未來家在12月初公開售樓處，12月19日領(lǐng)取銷售許可證，12月21日就率先搶跑推出159套房源?！班従印本G地的動作也不慢，6月份拿下江寧濱江兩幅商住地塊，命名為綠地國際花都。10月底搶先公開了售樓處，不過直到12月24日才領(lǐng)到首批346套新房源的銷售許可，25日就立即開盤。

按照以往業(yè)內(nèi)的公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，在拿地一年內(nèi)上市就已稱得上是快速周轉(zhuǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，南京市場包括上市周期僅6個月的金地湖城藝境，拿地7-8個月即開盤的招商依云郡和招商方山里，以及恒大翡翠華庭、恒大華府、升龍公園道、升龍?zhí)靺R、弘陽上院、仁恒綠洲新島、萬科新都薈、萊蒙水榭陽光、富力尚悅居等十幾家樓盤，都是在2013年拿地后一年內(nèi)開盤入市。因此，2014年絕對稱得上是南京樓市的“光速年”。

直到近兩年南京限價、限購等調(diào)控政策密集出臺，各家開發(fā)商等待銷許批復(fù)的周期變得越來越長。同時，需要現(xiàn)房銷售的高價地項目開始增多，主城區(qū)的“光速盤”才漸漸難覓蹤影。但在都市圈板塊和部分外圍剛需板塊，拼命趕工期的“光速神盤”依然層出不窮。

二

所謂“匠心”，是需要花費大量時間沉下心來靜靜打磨。而當(dāng)“高周轉(zhuǎn)”開始成為開發(fā)商手中屢試不爽的企業(yè)加速器后，“潘朵拉的魔盒”就被打開了。

最具代表性的例子有朗詩。自從朗詩將產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化進行快速復(fù)制后，：南京朗詩綠色街區(qū)就被曝出過外墻滲漏導(dǎo)致業(yè)主無法入住，朗詩未來家的開放式走廊規(guī)劃因隱瞞業(yè)主而遭投訴，蘇州朗詩東吳綠郡和未來街區(qū)精裝修“豆腐渣”等事件，涉及墻體裂縫滲水、大理石開裂，地板異響，油煙機噪音，廚房無吊頂?shù)榷囗椡对V。最突出是上海未來樹項目，因粗制濫造趕工期，被網(wǎng)友評為“上海年度最差交付盤”。

而據(jù)上海業(yè)主當(dāng)時在交房現(xiàn)場的反饋，“屋內(nèi)墻面和地面大面積的空鼓問題、樓道瓷磚空鼓問題、外墻面高低不平問題、外墻油漆胡亂涂刷問題、墻線彎彎曲曲粗細不一問題、綠化草坪高度不平宛如墳堆一樣問題、綠植大面積死亡問題，行道磚高低不平問題、所有一樓防盜門沒有安裝”等問題云集。值得注意的是，“滲水漏水”已經(jīng)成為朗詩多地項目被曝出的最常見問題。

一位要求匿名的業(yè)內(nèi)人士對此表示：“朗詩地產(chǎn)在不同區(qū)域推行產(chǎn)品的時候，一般很難做到全區(qū)域的產(chǎn)品開發(fā)，可能僅僅會在不同的區(qū)域?qū)Ξa(chǎn)品做出不同的調(diào)整。一般項目一期會作為標(biāo)桿做得很好，但是后期會根據(jù)市場不同反應(yīng)做出調(diào)整，甚至為了追求利潤和快速銷售而改做偏剛需的產(chǎn)品。此類純剛需產(chǎn)品因為成本問題有可能很少涉及到其高科技或者綠色概念，或者說干脆就剝離掉綠色概念。”

這，也就很好地解釋了：為何朗詩后來越來越喜歡在城市的各種邊角料板塊做溢價，與當(dāng)初的中產(chǎn)科技情懷漸行漸遠。最終徹底淪為一個“賺快錢”的普通剛需房企。

但不管怎樣，我們今天還是會偶爾想起朗詩在南京做的第一個項目，國際街區(qū)在十年前的驚鴻一瞥。在那個產(chǎn)品會被人們反復(fù)咀嚼的年代，它還是“有一點驚喜，有一點震撼”。

因為一般來說，很多開發(fā)商會比較看重進入一座城市后如何打造首個項目的口碑。比如正榮，比如雅居樂，比如萬科中海保利。但，如果一上來就玩高周轉(zhuǎn)，過分追求回籠資金的速度，也可能會讓“第一炮”作品的效果大打折扣。

這方面最典型的案例，是拿地半年就匆忙入市的中南世紀(jì)雅苑，在交付后就陸續(xù)曝出“飄窗尺寸縮水”、“平開變推拉”、“斷橋鋁變塑鋼窗”、“智慧社區(qū)覆蓋不到位”等諸多問題，嚴(yán)重影響到開發(fā)商在進入南京市場初期的口碑積累。

而曾經(jīng)創(chuàng)下“4個月開盤”輝煌神話的高淳碧桂園，也曾被媒體多次曝光“未批先建被罰款236萬”、“被叫停后依然施工”等違法行為。有業(yè)內(nèi)人士指出，，不排除有些開發(fā)商不惜違規(guī)搶先開工，“導(dǎo)致變相鼓勵”。類似“頂風(fēng)作案”的背后是當(dāng)前中國房地產(chǎn)無序開發(fā)和迅速膨脹的縮影。開發(fā)商“有錢能使鬼推磨”、“搶在發(fā)證前趕進度”、“先上車后買票”等不良心態(tài)普遍存在。

對于業(yè)主人群，最為關(guān)心的問題是：“高周轉(zhuǎn)”看似沒錯，實則隱憂重重。尤其是開發(fā)商在沒有辦齊工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)前提下，處于無證施工的房屋質(zhì)量如何能夠確保？而“當(dāng)一切都要無條件給高周轉(zhuǎn)讓路”時，業(yè)主的合法權(quán)益誰來保證？

令人感到扼腕的是，各種“火箭盤”、“光速盤”的違法違規(guī)施工實際上已成為房地產(chǎn)行業(yè)愈演愈烈的“潛規(guī)則”現(xiàn)象。加之“以罰代管”方式長期收效甚微，，這個bug暫時似乎“無法根治”。

三

“金錢絕非萬能，但很多人會為它瘋狂”。對于今天的開發(fā)商來說，無論遇不遇到調(diào)控，都得與時間賽跑，都得提前做好過冬的準(zhǔn)備。所以，“時間就是金錢”。

“常年習(xí)慣快周轉(zhuǎn)的開發(fā)商不可能再慢下來。如今在合伙人激勵機制下，無法達到更快周轉(zhuǎn)的目標(biāo)，于是又增加了新的獎罰制度，只為求更快。這也增加了開發(fā)商的普遍焦慮”。有業(yè)內(nèi)人士如是說。

以碧桂園最新紅頭文件為例，土地摘牌即開工，獎20萬元，每推遲1天，獎金遞減1萬，20天開工，獎金減為0，第21天開工則罰款1萬，逐天遞減，40天開工，罰款20萬元，如果第41天開工，項目總直接撤職。而針對開盤趕工期：小于等于3個月獎勵20萬，3到4個月之間獎勵10萬，4到5個月之間不獎不罰，5到6個月之間罰款10萬，6到7個月之間罰款20萬，但大于7個月，項目總也得被撤職。?

“碧桂園開掛的底氣來自SSGF體系，傳統(tǒng)裝配式建筑工期平均一層樓8天，碧桂園SSGF體系只要5天。各種工序全部穿插，基準(zhǔn)工期可以從700天縮短至400多天。以30層的高層住宅為例，開工至交付的基準(zhǔn)周期由25.1個月縮短至15.8個月?！?/span>

換句話說，楊國強是用做快消品的方式去做房地產(chǎn)。用他的話說，碧桂園的商業(yè)模式是：專注三四線城市、低成本拿地，快速開發(fā)，低價開盤。拿地的同時，設(shè)計基本完成，三個月內(nèi)必須開工，4、5個月可回收資金。

得益于瘋狂的高周轉(zhuǎn)模式，讓碧桂園2017年存貨變現(xiàn)速度比恒大快27個月，比萬科快17個月；資產(chǎn)變現(xiàn)速度比恒大快17個月，比萬科快7個月。2017年碧桂園合同銷售額超過5500億元，由2016年的第三位躍居業(yè)內(nèi)第一。

降低資金成本也是房企追求高周轉(zhuǎn)的重要原因之一。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)通過基金、債券進行融資后，需要支付相對較高的利息，如果項目可以快速開盤，讓資金盡快回籠，企業(yè)就能將利息穩(wěn)定在可控范圍內(nèi)。碧桂園也是通過高周轉(zhuǎn)成功降低資金成本：至2017年，其加權(quán)平均融資成本已經(jīng)實現(xiàn)連續(xù)五年下降。

難怪，地產(chǎn)楊國強們紛紛斬釘截鐵地指示下屬：“一切都要給高周轉(zhuǎn)讓路”。

實際上，追求“高周轉(zhuǎn)”行為也絕非碧桂園一家：融創(chuàng)沖3000億，仍要考慮兼顧高周轉(zhuǎn)和增利潤；陽光城將自己打造成了高周轉(zhuǎn)、高杠桿、低成本的典范；閩系房企泰禾也在追求高周轉(zhuǎn)與高質(zhì)量的融合。

但有專家提醒：高周轉(zhuǎn)模式是把“雙刃劍”，房企在過度追求閃電速度的同時，?？赡軐?dǎo)致出現(xiàn)盲目定指標(biāo)、壓縮工期，可能會出現(xiàn)偷工減料等現(xiàn)象。對于高周轉(zhuǎn)項目，尤其要警惕質(zhì)量隱患和風(fēng)險，防止欲速而不達。

由此衍射出，開發(fā)商在高周轉(zhuǎn)下還要做好各類成本把控和質(zhì)量把控問題。否則，。

“高周轉(zhuǎn)”、“高杠桿”、“標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制”。似乎已經(jīng)成為越來越多房企的生存關(guān)鍵詞。一方面，是銷售規(guī)模你追我趕、資產(chǎn)負(fù)債率居高不下。另一方面，房企利潤空間逐步收窄，不得不與時間賽跑，但房屋在交付后的質(zhì)量堪憂。

我們不禁要問：當(dāng)“高周轉(zhuǎn)成為開發(fā)商戰(zhàn)無不勝的法寶”，“高周轉(zhuǎn)是抵抗任何風(fēng)險最有效的手段”等種種鼓吹節(jié)奏的背后，誰來為業(yè)主的房屋質(zhì)量問題買單？或者說，如果因為高周轉(zhuǎn)可能導(dǎo)致“產(chǎn)品質(zhì)量做出一些讓路或者犧牲”，在巨大的資本利益面前，開發(fā)商又會選擇哪一個呢？

“羅馬不是一天建成的，好房子也不是一天建成的”。這是當(dāng)下最無奈的矛盾，但我們還是相信，未來會有解決的那天。