融資收購(gòu)動(dòng)作頻頻 長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)或迎大整合

新春伊始，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)風(fēng)頭正盛，上市房企加緊布局、并購(gòu)。據(jù)記者了解，近日，富力地產(chǎn)、碧桂園先后發(fā)行了租賃專項(xiàng)資金計(jì)劃，新城控股、金地集團(tuán)也均有意試水長(zhǎng)租公寓。在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入白銀時(shí)代之際，開發(fā)商紛紛將目光投向存量市場(chǎng)，加上政策的推動(dòng)，長(zhǎng)租公寓成為企業(yè)爭(zhēng)相進(jìn)入的藍(lán)海。而業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，隨著資本的涌入，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)很快將迎來(lái)整合期，各類收并購(gòu)將成為今年行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞。

近日，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)品牌中富旅居宣布，獲得上市房企新城控股的戰(zhàn)略投資，新加坡城市發(fā)展集團(tuán)（CDL）也將進(jìn)行跟投。引入戰(zhàn)投可使中富旅居旗下“瑞貝庭公寓酒店”、“樂(lè)璟生活社區(qū)”、“樂(lè)嘉服務(wù)公寓”等品牌得以快速擴(kuò)張和升級(jí)產(chǎn)品。另一方面，據(jù)記者了解，新城控股此舉的試水意味明顯，在房企紛紛布局房屋租賃市場(chǎng)之際，以戰(zhàn)略投資入股一家公寓品牌是卡位市場(chǎng)的捷徑。

有意試水的房企不在少數(shù)。金地集團(tuán)近日也流露出涉足長(zhǎng)租公寓的意圖，考察了深圳本地公寓品牌warm+，并就收購(gòu)意向進(jìn)行各類評(píng)估。雖尚未進(jìn)入決策流程，但金地布局長(zhǎng)租公寓的態(tài)度已經(jīng)十分鮮明。

對(duì)于那些較早布局的開發(fā)商，一手收并購(gòu)開拓房源，一手發(fā)債融資打通血脈也不失為上策。上交所公司債券項(xiàng)目信息平臺(tái)顯示，富力地產(chǎn)擬非公開發(fā)行2018年住房租賃專項(xiàng)公司債券，發(fā)行金額為60億元。碧桂園更是多次大筆融資，“中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”近日已獲深交所無(wú)異議函。該專項(xiàng)由碧桂園聯(lián)合中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司共同實(shí)施，產(chǎn)品規(guī)模100億元，采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制，優(yōu)先級(jí)評(píng)級(jí)AAAsf。這是國(guó)內(nèi)首單百億級(jí)規(guī)模的租賃類REITs獲批。

龍頭開發(fā)商在長(zhǎng)租公寓的布局大多始于2017年，萬(wàn)科、碧桂園、龍湖、旭輝、華潤(rùn)置地、招商蛇口這些房企巨頭紛紛大力布局，動(dòng)作不斷，逐漸形成泊寓、BIG+碧家國(guó)際社區(qū)、冠寓、領(lǐng)寓等長(zhǎng)租公寓品牌。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前已有14家房企約20萬(wàn)間房源投入使用，而對(duì)未來(lái)租賃市場(chǎng)的布局，這些房企合計(jì)也有近200萬(wàn)間的房源規(guī)劃。

同時(shí)，據(jù)記者了解，2015年至2017年，僅深圳就出現(xiàn)了超過(guò)150家公寓品牌，競(jìng)爭(zhēng)加劇。最早一批長(zhǎng)租公寓品牌的投資方正由于各種原因?qū)で笸顺觯瑫r(shí)，大型開發(fā)商正急于進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。因此，房企并購(gòu)公 寓品牌以及公寓品牌之間的收并購(gòu)預(yù)計(jì)將頻繁發(fā)生。

如魔方完成對(duì)V客青年公寓的收購(gòu)后，魔方CEO柳佳曾表示，公寓市場(chǎng)已走過(guò)了2017年井噴期，在政策利好之下，專業(yè)化、規(guī)模化的機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)商將會(huì)迎來(lái)新一輪發(fā)展的機(jī)遇，行業(yè)將進(jìn)入資源整合期，投資并購(gòu)或成為市場(chǎng)洗牌階段的一大主題。

目前來(lái)看，不管是大型開發(fā)商旗下的長(zhǎng)租公寓品牌，還是創(chuàng)業(yè)型品牌公寓，盈利都是行業(yè)痛點(diǎn)，目前尚沒(méi)有一家品牌公寓做到整體盈利。多位業(yè)內(nèi)人士表示，企業(yè)管理房間數(shù)量少于10000間的基本沒(méi)有利潤(rùn)可言，即便達(dá)到一定的量，整體出租率也要在95%以上才能盈利。龍湖冠寓CEO韓石表示，3年內(nèi)不考慮盈利；旭輝領(lǐng)寓CEO張愛(ài)華表示，長(zhǎng)租公寓是70年的自持物業(yè)，不能用5年、10年回本的邏輯來(lái)計(jì)算。

朗詩(shī)集團(tuán)董事長(zhǎng)田明曾表示，長(zhǎng)租公寓“今天是風(fēng)口，明天會(huì)洗牌，后天才能賺錢”。在“燒錢模式”下，與開發(fā)商自有資金雄厚、融資渠道多樣不同，絕大多數(shù)創(chuàng)業(yè)型公寓品牌只能依賴外部融資，在尚難盈利的情況下，資金鏈隨時(shí)可能斷裂。因此，接下來(lái)這些創(chuàng)業(yè)型品牌公寓最有可能成為被收購(gòu)的目標(biāo)。

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