大泉州購(gòu)房?jī)?nèi)參，只關(guān)注泉州買房大小事，客觀樓盤點(diǎn)評(píng)，樓盤優(yōu)劣對(duì)比，區(qū)域前景預(yù)測(cè)，買房咨詢推薦，泉州買房必看。搜索微信公眾號(hào)“大泉州購(gòu)房?jī)?nèi)參”或搜微信號(hào)“qzgfnc”就可以找到內(nèi)參啦。
連續(xù)多天的夜晚暴雨，讓入夏泉州的清晨變得舒爽起來(lái)。
這樣的清爽，是段不能讓人在清晨時(shí)睡了大懶覺(jué)的。
那就索性起個(gè)大早吧，看看小區(qū)里清翠的花草，也許能夠把凡塵的煩惱之事拋諸一邊，做一個(gè)清清靜靜的閑人。
林清玄說(shuō)：時(shí)間的速度是難以想象的，流年暗中偷換，你換了你的，我換了我的，有時(shí)在鏡中看不清的自己，在別人的臉上卻看見(jiàn)了。
好比這泉州的樓市，要不是因?yàn)閺B門這面鏡子，很多事情，就不會(huì)想得豁然開(kāi)朗了。
如果單純從銷售數(shù)據(jù)上看，剛過(guò)去的5月泉州房市，用“紅五月”這個(gè)關(guān)鍵詞，是毫不過(guò)分的。
就在前一周，泉州又見(jiàn)搶房大潮。內(nèi)參不完全統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，上周，泉州共超過(guò)8個(gè)項(xiàng)目新品入市或加推，累計(jì)出貨2100余套，總成交近2000套。
以下數(shù)據(jù)可供參考 ：
5月24日，池店南寶龍世家推出二期四棟住宅開(kāi)盤，基本賣光；
5月25日，臺(tái)商區(qū)隆盛御湖灣首次四棟住宅開(kāi)盤，基本賣光；
5月25日，晉江天駿壹品二期2棟住宅開(kāi)盤，基本賣光；
5月25日，晉江中航城·天駿22#樓開(kāi)盤，基本賣光；
5月27日，水頭聯(lián)發(fā)君悅灣推出二期兩棟住宅開(kāi)盤，基本賣光；
5月27日，水頭保利第五灣推出13#樓，基本賣光；
5月30日，南益名仕華府三棟住宅開(kāi)盤，賣光。
……
當(dāng)然也有部分區(qū)域市場(chǎng)，因?yàn)楣?yīng)量快速放大，需求量較為穩(wěn)定，開(kāi)始進(jìn)入需求分化階段。
比如接下來(lái)可見(jiàn)的安溪、石獅區(qū)域市場(chǎng)。這可以從近期這些區(qū)域部分樓盤開(kāi)盤不能完全區(qū)化中看到端倪。
比較可以肯定的說(shuō)，即將進(jìn)入2018年下半年的樓市，泉州主城區(qū)以及泉州主城區(qū)輻射范圍內(nèi)的板塊市場(chǎng)，這種供不應(yīng)求的住宅市場(chǎng)，仍將持續(xù)，但進(jìn)入縣域市場(chǎng)投資，則需要謹(jǐn)慎了。
市場(chǎng)火熱，不僅體現(xiàn)在一手房銷售市場(chǎng)，更直接在土地市場(chǎng)中淋漓展現(xiàn)。
購(gòu)房者那邊著急搶房，開(kāi)發(fā)商這邊則在如狼似虎般饑渴搶地。
4月20日，旭輝以10.75億元的價(jià)格競(jìng)得石獅市2017S-40號(hào)地塊，樓面價(jià)6326.87元/㎡，溢價(jià)率95%；龍湖以總價(jià)10.34億元競(jìng)得石獅市2017S-41號(hào)地塊，樓面價(jià)6478.39元/㎡，溢價(jià)率95%。兩幅地塊均達(dá)到最高限價(jià)，最終通過(guò)搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得人。此次兩幅地塊均刷新了今年1月12日碧桂園摘得的西洋公園旁2012-13-02號(hào)地塊5524.93元/㎡的記錄。
5月4日，福建平山誠(chéng)心投資管理有限公司（華閩投資）以總價(jià)8350萬(wàn)元摘得位于陳埭鎮(zhèn)鞋都片區(qū)的晉江市P2017—6號(hào)地塊，折合樓面地價(jià)4174.04元/平，溢價(jià)率187.93%。（該地塊到達(dá)叫價(jià)上限8350萬(wàn)元，共有26家房企參與搖號(hào)。）
5月9日，個(gè)人買家歐某（代表榮譽(yù)酒店集團(tuán)）以1.22億元拍下了位于晉江陳埭鞋都片區(qū)的P2017—7號(hào)地塊，樓面價(jià)4167.52元/平，溢價(jià)率183.72%。（該地塊到底叫價(jià)上限1.22億元，共有39個(gè)競(jìng)買人參與搖號(hào)。）
5月16日，永隆文旅以1.075億元競(jìng)得位于晉江陳埭的P2017—10號(hào)地塊，折合樓面價(jià)4122.47元/㎡，溢價(jià)率198.6%。
5月18日，連捷以總價(jià)2.82億元摘得位于晉江池店南片區(qū)的晉江市P2017—36號(hào)地塊，折合樓面價(jià)4172.56元/㎡，溢價(jià)率91.8%（60位競(jìng)買人參與競(jìng)價(jià)，52位競(jìng)買人參與搖號(hào)）。
陽(yáng)光城以總價(jià)1.7億元摘得位于池店南片區(qū)的晉江市P2017—37號(hào)地塊，折合樓面價(jià)4160.04元/㎡，溢價(jià)率82.8%（60位競(jìng)買人參與競(jìng)價(jià)，55位競(jìng)買人參與搖號(hào)）。
5月24日，中駿置業(yè)以總價(jià)1.45億元摘得位于晉江內(nèi)坑鎮(zhèn)的晉江市P2017—38號(hào)地塊，樓面價(jià)1017.52元/㎡。
5月25日下午，泉州市區(qū)迎來(lái)2018年首場(chǎng)土拍。中南置業(yè)以總價(jià)9.4億元競(jìng)得清濛園區(qū)2018-1號(hào)地塊，折合樓面價(jià)5412.91元/㎡，溢價(jià)率100%。除作為泉州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)人才公寓的回購(gòu)部分，2018-1號(hào)地塊其余商品住宅最高銷售均價(jià)定為9800元/平方米（毛坯）。
世茂以總價(jià)5.56億元摘得江南金龍街道2018-2號(hào)地塊，折合樓面價(jià)5019.78元/㎡。根據(jù)相關(guān)要求，2018-2號(hào)地塊商品住宅部分最高銷售均價(jià)定為10976元/平方米（毛坯）。
從數(shù)據(jù)上可以出，除個(gè)別鄉(xiāng)鎮(zhèn)地塊，泉州近期的土地出讓市場(chǎng)，真是火氣太大了。
以泉州市區(qū)土地首拍2018-1號(hào)地塊為例，該地塊商品住宅最高銷售均價(jià)定為9800元/平方米，中南置業(yè)以折合樓面價(jià)5412.91元/㎡競(jìng)得，如果從綜合成本測(cè)算計(jì)，該房企如果能做到六個(gè)月內(nèi)清盤的話，利潤(rùn)估算不超過(guò)5%，如果6個(gè)月內(nèi)不能清盤，該項(xiàng)目企業(yè)幾無(wú)利潤(rùn)。
從這個(gè)層面上講，大量的外來(lái)實(shí)力房企準(zhǔn)備進(jìn)軍泉州，對(duì)土地的饑渴程度高出我們想象。
沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的愛(ài)，也沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的恨，更沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的買，買，買。
購(gòu)房者需求如此旺盛，內(nèi)參看來(lái)，有幾點(diǎn)關(guān)系跳脫不開(kāi)：
1：怕現(xiàn)在不買，后續(xù)周期價(jià)格更高；
2：怕利率還會(huì)繼續(xù)上??；
3：搖啊搖沒(méi)搖到的急迫需求心理，這從最近二手房市場(chǎng)成交上升可以看出（同區(qū)域一二手倒掛差價(jià)大）
4：怕失去入場(chǎng)資格。這從最近住建部重申對(duì)熱點(diǎn)城市約談嚴(yán)控房市的態(tài)度可見(jiàn)。泉州由于較早出臺(tái)嚴(yán)控政策的措施，房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)跳漲局面，應(yīng)為泉州點(diǎn)贊。
這些心理，形成了購(gòu)房者的從眾心理，加上“買漲不買跌”的思維反應(yīng)，在市場(chǎng)火熱期，搶房心態(tài)就成為自然而然的邏輯了。
反觀房企，為何搶地如此積極?
企業(yè)作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)主體，天生的使命便是逐利，而逐利的前提是，就是活下去。
多數(shù)購(gòu)房者可能要問(wèn)了，那為何會(huì)出現(xiàn)有些房企在限銷售價(jià)的情況下，土地拍賣竟然達(dá)到極限價(jià)格，甚至有可能不賺錢拿下地？
這要從幾個(gè)層面上看：
1：北上廣深等超大城市政策太嚴(yán)，政治性太強(qiáng)的區(qū)域，不但競(jìng)爭(zhēng)激烈，生存空間更是有限:；
2：一線、強(qiáng)二線城市房市被鎖死之后，一些規(guī)模性的房企，不得不轉(zhuǎn)向泉州這種經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)做扎實(shí)的潛力城市。
這從今年年初以來(lái)，泉州土地出讓市場(chǎng)不斷出現(xiàn)的外來(lái)房企頻頻拿地得以證明。
今年從泉州土拍市場(chǎng)中，已經(jīng)取得土地房企中，旭輝、金茂、中南、融創(chuàng)、大唐等均為首次入駐泉州；一些房企如雅居樂(lè)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、華夏幸福等大牌房企，也均有出現(xiàn)他們的身影，這些房企顯然已經(jīng)做好了隨時(shí)進(jìn)駐泉州的準(zhǔn)備。一些本土房企如東海開(kāi)發(fā)、南益地產(chǎn)，已經(jīng)多年鮮見(jiàn)在土拍市場(chǎng)中亮相，在這一波的土地市場(chǎng)中，也都看到他們身姿。
3：對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，不拿地是不可能的，除非你這輩子已經(jīng)決定都不拿地，最后的結(jié)局就是退出市場(chǎng)。
在唯有做大做強(qiáng)才有出路的高度一致方向上，在看好泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力的基礎(chǔ)上，在當(dāng)下泉州市場(chǎng)面粉太少的現(xiàn)實(shí)情況下，房企拼命搶地只能成為必然。
以世茂地產(chǎn)為例，在今年企業(yè)戰(zhàn)略定調(diào)“彎道超車”的方向上，必然要加快布局拿地，而泉州作為其企業(yè)重點(diǎn)深耕大區(qū)，營(yíng)收重要來(lái)源地，必然要采取規(guī)模占領(lǐng)姿態(tài)，因此，今年世茂地產(chǎn)在臺(tái)商、鯉城江南取得地塊，甚至在洛陽(yáng)南片區(qū)洽談規(guī)模收購(gòu)等大手筆拿地，成為一種必然。?
（泉州近期出讓地塊最高限售價(jià)一攬表）
※最近泉州土地市場(chǎng)火熱6點(diǎn)成因
1、泉州總體市場(chǎng)火爆，價(jià)格不高，目前一手房一房難求，很多開(kāi)發(fā)商對(duì)后市非常看好；
2、目前可開(kāi)發(fā)的存量土地不多，無(wú)論是本土開(kāi)發(fā)商還是外來(lái)開(kāi)發(fā)商都面臨“地荒”；
3、前幾年泉州市區(qū)公開(kāi)出讓的土地很少，外來(lái)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入泉州以并購(gòu)為主，經(jīng)過(guò)三四年的消化，可以并購(gòu)的優(yōu)質(zhì)土地越來(lái)越少，所以越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)入公開(kāi)出讓市場(chǎng)，這包括本地開(kāi)發(fā)商南益、東海開(kāi)發(fā)，也包括全國(guó)大鱷如碧桂園、陽(yáng)光城、萬(wàn)科等；
4、從目前土地市場(chǎng)的游戲規(guī)則來(lái)看，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的出讓方式，雖然會(huì)避免出現(xiàn)超高價(jià)地王，但是也為開(kāi)發(fā)商加了一層“安全墊”，大部分項(xiàng)目拍到手都會(huì)是一個(gè)“短平快”項(xiàng)目，非常適合做報(bào)表的一線上市企業(yè)；
5、從全國(guó)市場(chǎng)布局來(lái)看，“閩南市場(chǎng)”作為全國(guó)市場(chǎng)必爭(zhēng)之地，但是目前廈門市場(chǎng)已經(jīng)“鎖定”，漳州市場(chǎng)也存在較大的泡沫，所以火爆又安全的泉州成為必然選擇，特別是那些已經(jīng)在廈門拿到地特別是高價(jià)地，但是由于市場(chǎng)原因放緩開(kāi)發(fā)速度的開(kāi)發(fā)商，如融創(chuàng)、金茂、雅居樂(lè)等知名房企；
6、泉州去年組建“城建集團(tuán)”，據(jù)說(shuō)要對(duì)標(biāo)“廈門建發(fā)”，肯定要在開(kāi)發(fā)領(lǐng)域有所作為，這也加劇了土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。
※土地市場(chǎng)熱對(duì)后市的影響
1、眾多開(kāi)發(fā)商在泉州搶地，甚至微利也要刷存在感，這說(shuō)明目前泉州樓市非常健康，也是價(jià)格洼地，后市看好；
2、對(duì)競(jìng)拍的激烈程度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商看好的板塊依次是：中心城區(qū)（含東海城東）、臺(tái)商投資區(qū)、晉江池店南片區(qū)、清濛、洛江雙陽(yáng)；
3、對(duì)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”對(duì)游戲規(guī)則來(lái)看，政府對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的希望是小步上行，不暴漲也不希望暴跌；
4、目前的拍地游戲規(guī)則，開(kāi)發(fā)商將會(huì)以控制成本為主，產(chǎn)品將以剛需和首改為主，“高贈(zèng)送、高品質(zhì)”的豪宅產(chǎn)品未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將很難出現(xiàn)，所以一些高品質(zhì)的次新小區(qū)的易漲難跌，長(zhǎng)期看好。
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